城市更新可以理解为是提升特定区域经济、物质、社会、环境等多方面的行为。城市更新的背后驱动力是问题地区影响居民生活，损害城市形象，导致这些地区对人的吸引力减弱，其主要体现在两个方面：1、土地和物业价格下降，人口结构和人与人之间的社会关系发生变化；2、城市原有的功能现在处于不恰当的位置。
城市更新的类别主要分为两种：自上而下型和自下而上型。自上而下主要按人为力作用，依照某一阶层甚至个人的意愿和理想模式来设计和建设城镇的方法。通常按上位要求，以一种既定的模式或准则载入到待更新的区域，形成特定的社会组织框架。这种方法运用到旧城更新和改造中通常表现为政府或团体机构按照城市发展战略和社会经济宏观发展规划，有计划地拆除原有建筑并建设形象性的新建筑，或有目的地完整保留历史建筑并清除建筑内原有功能和使用人群，以历史文化保护的名义来促进街区经济的复苏。这种方法既可以顺利实现微观制度创新的宏观化，又可以大大降低制度创新成本和风险，但对于历史文脉的传承和当地居民的需求常常是被动的。自下而上的设计方法则强调了一种“自发的力”或“非主观的力”，是在遵循事物发展规律、自然生长的原则下，由区域内每个个体的需求及愿景沉积而来。其特点是以功能合理、自给自足、适应经济和地域条件为准绳，形态的发展呈现自由性和连续性，人与特定地域环境之间的关系较协调，城市景观不规则而又稳定长时间的逐渐变化，是一种典型的“修修补补的渐进主义”。
本文主要通过城中村案例的实际的经验以及对其出现的问题提出可能的建议和意见来探讨城中村更新中的自上而下和自下而上结合的方式，最大限度的实现区域更新。
在国内城中村更新中比较成功的案例是厦门城中村曾厝垵。由于早期复杂产权关系和高额的拆迁成本使得原有的征地拆迁模式未能实施。因此曾厝垵在城市发展的过程中被遗留了下来。在以政府为主导的自上而下的征地拆迁式的更新改造失败后，曾厝垵走上了自我更新的道路。
体现在物质空间方面这种自我更新主要体现在2个阶段。在市场和利益的驱动下，村民开始自发改造更新住宅，以满足客户的需求。初期供不应求时，自发的改造更新主要修复整治危房，更新内部设施；而当周边公共设施完善商业经营者介入后，供过于求，为了追求更多利益，村民开始翻建改建、违章搭盖，甚至扩建，村落的公共环境逐渐恶化，以获得更大面积为目标导向。
曾厝垵的发展很好地证明了，一开始的自我更新保护了当地的社会关系结构和城市的多样性，这种自下而上的渐进式的更新方式在城中村的更新改造中是值得肯定的。因为一开始的更新改造行为是有利的，整治了环境，改善建筑质量，发挥“民间建造”智慧营造活跃开放的社区氛围。但是，由于村庄土地的集体所有权制度，当周边公共设施逐渐完善，与城市居民相比村民不必缴纳公共服务费，为了最大限度的获取这种公共外溢价值，村民通过侵占村内的公共空间来增加房屋的面积。这是一种“公地的悲剧”现象。此时，市场机制下自我更新已经处于失衡状态，如果任其发展，在短暂的盈利之后，带来的可能是村庄的毁灭。
但是如何进行适当有度的自上而下的管理和引导呢？过度的管理会造成对多样性的破坏，不足的管理会造成监管不力，在利益追逐下失衡。所谓适度的管理也就是只管必须管的，而把可管可不管的都交给市场，让其自由发展。因此，在城中村的更新中，政府只需划定必须保护的区域或者建筑，使之不被破坏，其他地区，由市场推动更新。同时，政府可以为更新改造提供规划设计技术支持。从城市角度而言，对集体土地的的出租情况等放宽政策，并且规范经营行为，避免造成违约纠纷，逐步将其正规化。同时政府投入资金改善基础设施，比如改造街道、规整水电线路、完善消防设施、加强治安管理。通过制度设计规范违章乱建行为，通过建立物业费的模式，将城中村住房面积与物业费挂钩，对公共服务进行收费。违章住房的物业收费模式，合法和违章采用不同费率，设计合理的制度制约违章行为。私有住房的制度改革，先“房改”后“收费”的模式，一并纳入到城市住房的管理体系中。村民日后若需将房屋进行市场交易时则需要补交相应的地价。通过这样自下而上为主和自上而下为辅的方式使得城中村的更新发展变得更加美好。
结语
在城中村更新的过程中，需要自下而上与自上而下同时发挥作用，其中自下而上主要是在市场的推动下，进行建筑质量的整治和功能的置换。政府的自上而下主要表现为（1）只划定必须保护的区域进行限制（2）政府设计制度，规范自主更新中的违规行为，让市场的行为在合理约束下进行。
城市化不仅仅是土地的城市化，更是户籍的城市化以及人的城市化，更新的方式也应该是多样的，应当是由社会、政府、居民等的各方博弈的结果所决定的。
参考文献
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